賽普咨詢李春亮去化需考慮資金安全和利潤平衡點
??由於房地產行業具有很強的周期性，而庫存直接影響到上市房企的業績，庫存高低也是投資者頗為關註的問題。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211
??目前行業整體庫存水平如何？企業從戰略角度如何把握好庫存這一指標？《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪瞭賽普咨詢研究院高級咨詢師李春亮，對房企庫存進行深入剖析。
??NBD：從房企角度看，庫存有不同的分類，包括未開工、在建開發工程、庫存現房、在銷項目、未開盤銷售的項目以及尚未結算的項目等。從開發商的角度看，哪類庫存的去化，對企業經營的影響最大？
??李春亮：無論是哪個階段的庫存，從本質上看，拿地之後回款時間拖得越久，成本代價就越高，對房企的壓力自然就越大。所以，庫存現房無疑是包袱最重的。
??其實，房企更多的庫存壓力出現在開盤前後這個階段。從近期統計數據來看，開盤一次去化率能達六成的項目就已經不錯，還有近一半庫存對後期續銷帶來的壓力可想
而知。反過來說，正是因為擔憂開盤效果不夠理想，一些項目將開盤時間往後一拖再拖，致使大部分庫存的壓力通過開盤彰顯出來。開盤可能是一個收獲期，亦可能
是一個危險期。
??NBD：住建部提出今年下半年要積極去庫存，您認為提出去庫存目標的出發點是什麼？
??李春亮：房地產市場周期性波動是規律，但波動幅度和持續時間卻受外力影響。一整合信貸方面是需求端的去投資化，另一方面是供應端的過度投資化，兩者共同作用引發
瞭目前樓市供需結構性逆轉的現狀。住建部提出的積極去庫存就是疏通的思路，引導市場盡快回歸到供需平衡的健康發展軌道。
??NBD：從行業實際情況看，今年的庫存壓力如何，是否還處於可控水平，房企應該擴張拿地還是加速去庫存？
??李春亮：目前部分城市庫存壓力非常大，去庫存仍是開發商的首要任務。至於土地儲備，在現金流安全和資金成本可控的前提下，在窗口期適度補倉是房企的必然選擇。
??NBD：房企在去庫存方面可以有哪些新的舉措？
??李春亮：回看2014年這場持久的去庫存之戰，出現瞭多種多樣的營銷創新，但主要集中於兩大發力點，一是降價，二是圍繞客戶群體下功夫。比較主流的新舉措大
概有五種：一是降低首付門檻，例如以恒大、合生為代表的零首付等概念；二是外延營銷隊伍，例如萬科的全民經紀人、碧桂園的編外經紀人等；三是深挖老客戶，
例如綠城發放的300億元優惠券等；四是創新互聯網渠道，例如萬科的淘寶額抵房款、方興的雙十一“光盤節”等；五是眾籌模式，一些房企已經在做瞭，但規模
都不大，不過未來的前景值得期待。
??NBD：今年政策利好面不斷疊加，包括限購、限貸的松綁、降息等，能否從基本面上解決庫存問題？
??李春亮：近期的一系列政策調整無疑是利好因素，對加快去化有一定正向作用，但市場反響並無房企期待的那樣理想。庫存壓力短期內難以逆轉，過度透支的市場供需差徹底消除需要時間，而且這個時間在各個城市的差異較大。
??NBD：企業如何從戰略角度把握好存貨這一指標？
??李春亮：企業在選擇擴張戰略還是收縮戰略時，既要統籌考慮大周期，更有必要研究單城市的小周期。大周期決定瞭整體戰略佈局，小周期影響著具體拿地路徑。還需
要通過強有力的資源統籌和精準的分配實現戰略和路徑的匹配。因此，在整體現金流相對安全的前提下，各城市存貨量控制是一道多選題，可能存在許多種組合解。
決不能采用一刀切的方式去化，對資金安全和利潤平衡點彰化汽車貸款基隆汽車貸款信貸年息的掌握很關鍵，也很難。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-12-10/10005948264638050523814.shtml
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